负扣税现金流
Negative gearing cash flow
先看每周要补多少钱，再看税务规则会怎样改变结果。
See the weekly top-up first, then compare the tax-policy effect.
澳洲住宅投资 · AU$
政策资料更新：2026-09-06
政策资料更新：2026-09-06
政策要点 · Policy check
已通过的改革将从 2027-07-01 起限制负扣税：2026-05-12 / 12 May 2026 19:30（AEST）之后取得的二手住宅，亏损不能抵工资；可留待抵住宅租金或资本利得。新建房和此前已持有的投资有例外。
已成法 · starts 1 Jul 2027
二手房 · 2027–28 新规 · 政策后购入需要补贴
每周净现金流 Net cash flow per week, after tax
−$110
每周大约需要从工资或其他现金来源补贴。
Estimated weekly top-up.
需要补贴 · top-up现金流为正 · surplus
税前现金流 / 年Before tax cash flow−$5,720
本年税务效果Tax effect this year$0
应税结果 / 年Taxable result−$5,720
现金流拆解 · Cash flow breakdown
全年租金收入 · Annual rent+$36,400
贷款利息 · Loan interest−$37,120
其他现金支出 · Other cash costs−$5,000
税务效果 · Tax effect$0
全年净现金流 · Annual net cash flow−$5,720
新规后的核心差异 · Key difference after reform
新房 vs 二手房 · Property comparison
同一组房价、贷款、租金和现金支出；比较会同步当前房型的折旧输入，另一房型使用默认折旧。
二手房 · Established−$110 / week默认折旧 $0 · 新规后不抵工资
新房 · New build+$18 / week默认折旧 $15,000
新房相对二手房 · New build difference +$128 / week
计算口径与边界 · Method & limits
现金流 = 租金 − 利息 − 其他现金支出 + 税务效果。应税结果还会减去折旧，因为折旧是非现金扣除。
- 二手房在 2026-05-12 19:30（AEST）后购入时，本页按 2027–28 新规把当年工资抵扣税务效果按 $0 处理；未把未来可结转的亏损当作今年现金收入。政策日期前购入的二手房按 grandfathered 处理。
- 本页使用单一物业、个人持有、简化边际税率的估算；不包括本金偿还、印花税、买卖成本、CGT、ownership split、贷款结构和个别土地税规则。
- “新房”必须符合政策对 new build 的定义；“二手房”购入时间和具体结构会改变结果。采取行动前请咨询注册税务代理或持牌顾问。
输入结构参考了附表中的房价、首付、贷款利息、租金、物业支出和折旧项目；附表本身的示例日期较早，页面中的政策说明已按最新官方资料更新。
Treasury · Budget 2026–27 tax system changes · Parliament · Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 · ATO · Residential rental properties